재개발 조합 설립이 늦어지는 주요 원인 TOP 5

‘조합 설립 지연’은 단순한 행정 문제가 아니다

재개발 사업은 단지 낡은 건물을 허물고 새롭게 짓는 일에 그치지 않는다. 이는 행정적, 법적, 사회적 요소가 복잡하게 얽혀 있는 도시계획의 종합 예술이다. 그중에서도 조합 설립은 재개발의 성패를 좌우하는 핵심적인 첫 단추다. 그런데 많은 재개발 구역이 조합 설립 단계에서 수년씩 지연되거나 결국 무산되는 사례가 적지 않다. 표면적으로는 주민 간 갈등이나 서류 미비 등이 이유로 보이지만, 그 이면에는 더 복잡하고 본질적인 문제들이 도사리고 있다. 조합 설립이 늦어질수록 주민들의 기대는 꺾이고, 투자자는 이탈하며, 행정력은 낭비된다.

 

 

따라서 조합 설립이 왜 늦어지는지에 대한 정확한 이해는 예비 조합원, 투자자, 주민 모두에게 필수적인 정보다. 이 글에서는 실제 사례와 제도 분석을 바탕으로, 재개발 조합 설립이 늦어지는 주요 원인 TOP 5를 정리하여 현장감 있는 통찰을 제공하고자 한다.

 

첫 번째 원인: 주민 간 이해관계 충돌과 갈등

조합 설립이 지연되는 가장 근본적인 이유는 단연코 주민 간의 이해관계 충돌이다. 재개발 구역 내에는 오랫동안 자리를 지킨 토지 소유자부터 세입자, 다주택자, 고령자, 상가 운영자 등 다양한 이해당사자들이 존재한다. 이들은 모두 각자의 입장과 기대 이익이 다르다. 예를 들어, 고령의 단독주택 소유자는 가능한 한 빠른 보상과 이주를 원하지만, 임대 수익을 올리고 있는 다가구주택 소유자는 현금청산보다 분양권을 통한 시세차익을 기대하며 조합 설립을 유보하려 한다. 또한, 일부 세입자들은 아예 재개발 자체를 반대하며 ‘세입자 대책 마련’을 요구하기도 한다. 이런 다양한 입장이 충돌하면, 조합설립을 위한 ‘토지 등 소유자 75% 동의’라는 기준을 만족시키기가 현실적으로 매우 어렵다. 특히, 반대를 주도하는 일부 주민이 동의서 접수를 방해하거나 주민 대상 허위정보를 유포하는 경우도 있어, 사업추진은 장기간 표류하게 된다.

 

두 번째 원인: 비전문적인 추진위원회와 행정력 부족

재개발 추진위원회는 조합 설립 전 단계에서 핵심적인 역할을 수행하는 기구다. 하지만 많은 추진위가 전문성 부족으로 인해 사업을 지연시키는 주범이 되곤 한다. 추진위는 사업계획서 작성, 감정평가 의뢰, 주민 설득 등 다양한 업무를 수행해야 하지만, 실제로는 경험 없는 일반 주민이 위원장을 맡거나, 특정 건설사와의 유착 관계로 인해 주민 불신을 초래하는 경우가 많다. 특히, 법적 요건을 충족하지 못해 관할 구청에서 설립인가 자체를 반려하는 사례도 빈번하다. 여기에 더해 지자체의 도시계획과나 주거정비과 같은 부서의 전문 행정인력 부족도 한몫한다. 각 구청은 재개발, 재건축, 도시재생 등 수많은 도시개발 프로젝트를 동시에 다루고 있어, 민원 처리나 검토가 느려지는 것이 일반적이다. 이로 인해 주민 설명회 일정이 자주 변경되거나, 인허가 절차가 몇 달씩 지연되는 사례도 매우 흔하다.

 

세 번째~다섯 번째 원인: 법적 분쟁, 부동산 경기, 정치적 변수

세 번째 원인은 법적 분쟁이다. 조합 설립을 반대하는 주민들이 법원에 ‘조합설립 무효 소송’이나 ‘동의서 위조 의혹’ 등의 소송을 제기하면, 법적 판단이 나올 때까지 조합 설립은 사실상 중단된다. 이 경우, 설령 주민 동의율이 75%를 넘더라도 행정기관은 신중한 태도를 보이게 되며, 결과적으로 수년 단위의 지연이 발생한다. 네 번째 원인은 부동산 경기 침체다. 조합 설립은 일반적으로 사업성이 있을 때 활발히 추진되는데, 경기 침체기에는 사업성이 불투명해지면서 조합 설립을 주저하게 된다. 특히, 최근과 같은 고금리 상황에서는 조합원 분담금이 높아져 부담이 커지고, 일부 조합원은 분양을 포기하면서 사업 추진력이 약화된다. 마지막 다섯 번째 원인은 정치적 변수다. 정비사업은 지자체장 및 시의원 등 정치권의 입김에 매우 민감하다. 정비구역 지정 해제, 용적률 상향, 기부채납 등 주요 의사결정이 정권 교체나 선거 시점에 따라 바뀔 수 있다. 이처럼 조합 설립의 지연은 단순한 절차상의 문제를 넘어, 복합적이고 다층적인 사회구조적 문제라고 볼 수 있다.