재개발 시공사 선정 과정의 문제점과 개선 방안

시공사 선정, 재개발의 미래를 결정짓는 갈림길

재개발 사업에서 시공사 선정은 단순한 계약 행위가 아니다. 실제로 시공사는 재개발 사업의 성공 여부를 가르는 핵심 주체 중 하나이며, 사업 일정, 공사 품질, 조합원 이익, 심지어 분양 성패까지 직결된다. 하지만 아이러니하게도 시공사 선정 과정은 현재 국내 재개발 사업에서 가장 많은 분쟁과 부정을 낳는 지점이기도 하다. 과열된 경쟁 속에서 불법 홍보, 금품 제공, 정보 비대칭 등 수많은 문제가 반복적으로 발생하며, 조합원 간 갈등, 사업 지연, 법적 소송 등으로 이어지고 있다. 특히 조합의 내부 구조가 투명하지 않을 경우, 특정 인사나 단체가 시공사와 유착해 조합원의 의사와 무관하게 계약이 진행되기도 한다. 이 글에서는 시공사 선정 과정에서 발생하는 구조적 문제점과 그로 인한 피해 사례들, 그리고 현실적인 개선 방안을 중심으로 재개발의 본질을 다시 살펴보고자 한다.

 

시공사 선정 과정의 구조적 문제점

재개발 시공사 선정은 법적으로 ‘공정경쟁’이 보장되어야 하지만, 현실에서는 다양한 허점이 존재한다. 대표적인 문제는 홍보 금지 규정의 실효성 부족이다. 법적으로는 시공사 선정 전 일정 기간 동안 홍보가 제한되지만, 시공사들은 ‘외곽 인력’을 동원해 유령설명회나 식사 접대를 진행하는 경우가 많다. 이러한 행위는 조합원 개개인의 판단을 왜곡시키며, 투표 과정의 공정성을 심각하게 훼손한다.

두 번째 문제는 정보의 비대칭이다. 시공사 측은 전문적인 사업계획서와 예상 분양가, 공사 기간, 각종 인센티브를 제시하지만, 조합원 다수는 이러한 내용을 제대로 이해하지 못한다. 결과적으로 눈에 보이는 단기적인 이익(예: 이주비, 추가 분담금 면제)만을 보고 결정하는 경우가 많으며, 장기적으로는 조합에 불리한 계약이 체결되기도 한다. 세 번째는 조합 내부의 권한 남용이다. 일부 조합 임원들이 특정 시공사와 밀접한 관계를 유지하거나, 심지어 개인적인 이득을 위해 특정 업체를 밀어주는 일도 여전히 벌어지고 있다. 이러한 구조적 문제는 조합원 다수의 권리를 침해하고, 사업 전체에 대한 신뢰를 떨어뜨리는 결과를 낳는다.

 

시공사 선정 갈등으로 인한 실제 피해 사례

실제 현장에서는 시공사 선정으로 인해 재개발 사업이 수년간 지연되는 경우가 적지 않다. 서울의 A구역은 조합 내부에서 시공사 선정 절차를 두고 비대위가 구성되었고, 해당 구역은 시공사 재선정 투표를 두 차례나 반복하며 사업이 3년 이상 정체되었다. 이로 인해 조합원들은 이주비 지급이 지연되고, 분양 시점이 뒤로 밀리면서 예상보다 더 많은 금융비용을 부담하게 되었다.

또 다른 사례는 B구역에서 발생했다. 조합이 공정한 입찰 절차 없이 특정 시공사를 단독으로 계약하려 하자, 다수의 조합원이 법원에 ‘효력 정지 가처분 신청’을 제기했고, 결국 계약 자체가 무효로 판결되었다. 이처럼 시공사 선정은 조합원 간 신뢰가 무너지면 바로 법적 분쟁으로 번지기 쉬운 고위험 지점이다. 시공사 입장에서는 사업권 확보가 수천억 원대의 매출과 직결되기 때문에, 수단과 방법을 가리지 않는 경우도 많다. 결국 이러한 과정은 조합원 전체가 감당해야 할 ‘시간과 비용’으로 전가된다.

 

시공사 선정 제도의 개선 방안과 실천 전략

시공사 선정과 관련된 문제를 해결하기 위해서는 단순한 규제 강화보다는, 제도적 정비와 조합원 교육, 정보 투명성 확보가 함께 이루어져야 한다. 첫 번째로, 홍보 금지 규정의 실효성을 높이기 위해 외부 감독 기구를 도입하는 방안을 검토할 수 있다. 예를 들어 시공사 선정 과정에서 일정 기간 ‘감시 인력’을 의무적으로 배치하고, 불법 접촉 시 벌점을 누적하는 시스템을 도입하면 자정 효과를 기대할 수 있다.

두 번째는 조합원 교육 프로그램의 정례화다. 조합원은 대부분 부동산 사업에 비전문가이기 때문에, 단순한 설명회가 아니라 사례 기반 교육, 중립적 자문단의 운영, Q&A 시스템 등을 통해 이해도를 높여야 한다. 세 번째로는 사업계획서 공개 의무화와 표준 양식 도입이다. 모든 시공사는 일정 기준의 문서를 의무적으로 제출하고, 이를 비교 가능한 형식으로 조합원에게 제공해야 한다. 마지막으로는 시공사 선정 투표 방식의 개선이 필요하다. 전자투표나 우편투표를 도입하고, 투표 결과에 대한 감사 시스템을 강화하면 조작이나 압박을 방지할 수 있다. 무엇보다 중요한 것은 조합이 중립적인 입장을 끝까지 유지하면서 조합원과 소통을 강화하는 것이다.