재개발 구역 내 무허가 건축물의 처리 방식과 문제점

도심지 재개발이 활발하게 이루어지면서 기존 거주지 내 무허가 건축물에 대한 문제가 심각하게 대두되고 있다. 특히 서울, 부산, 인천 등의 재개발 예정지에서는 수십 년간 누적된 불법 증축, 미등록 건물, 무허가 판잣집 등이 많아 공공개발이 진행되는 과정에서 갈등과 분쟁을 유발하는 주된 원인으로 작용한다. 하지만 무허가 건축물에 대한 보상 기준은 지역, 구청 정책, 사업 주체의 판단에 따라 달라질 수 있고, 이로 인해 법적 소송이 잦아지고 주민 간의 대립까지 발생하게 된다. 본 글에서는 재개발 구역 내 무허가 건축물이 어떤 방식으로 처리되고 있으며, 그 과정에서 발생하는 구조적인 문제점은 무엇인지 구체적으로 살펴보고자 한다. 이 내용은 특히 재개발 지역에 거주 중이거나 투자 목적의 부동산 매입을 고려 중인 독자들에게 중요한 기준점이 될 수 있다.

무허가 건축물이란 무엇인가?

무허가 건축물이란 건축법 제11조에서 정한 건축허가 절차를 거치지 않고 무단으로 지어진 건물을 의미한다. 이는 단순한 불법 건축뿐만 아니라, 기존 허가 건축물에 대한 무단 증축, 용도 변경, 혹은 대지 외 설치 등도 포함된다. 재개발 지역에서는 특히 1970~1990년대 급속한 도시 확장기 동안 지어진 판잣집, 컨테이너형 주택, 불법 창고 등이 대표적인 예다. 이러한 건축물은 법적으로 '권리'로 인정받지 못하기 때문에 재개발 보상 과정에서 제외되거나, 극히 낮은 금액만을 배정받는다. 이에 따라 많은 주민들이 무허가 건축물에 대한 정의 자체에 이의를 제기하고 있으며, 일부는 이를 합법화하기 위해 뒤늦게라도 등기와 합법화 절차를 시도한다. 그러나 법적으로는 ‘처분 대상’으로 분류되는 경우가 많아 현실적인 어려움이 존재한다.

 

재개발 과정에서 무허가 건축물의 처리 절차

재개발 구역이 지정되면 지자체 또는 조합은 해당 지역의 토지 및 건물에 대한 권리조사를 시작한다. 이때 무허가 건축물은 ‘권리 산정 기준일’에 따라 권리자로 인정받을 수 있는지 여부가 갈린다. 기준일 이전에 존재하고, 일정 기준을 충족하는 경우 ‘주거이전비’나 ‘이사비’와 같은 보상 항목이 일부 적용될 수 있다. 하지만 기준일 이후에 설치된 무허가 건축물은 법적 권리가 없는 ‘철거 대상’에 해당되어 아무런 보상도 받지 못한다. 더욱이, 건물 소유자와 토지 소유자가 다른 경우(예: 무허가 건축물 세입자)에는 이중으로 손해를 보는 일이 발생하기도 한다. 이런 점에서 무허가 건축물은 보상, 철거, 재건축에 있어 매우 복잡한 요소로 작용하며, 진행 절차마다 수많은 민원이 발생하게 된다.

 

무허가 건축물 관련 법적 분쟁 사례

최근 5년간 서울과 경기 지역에서 무허가 건축물 관련 소송은 매년 증가하는 추세다. 대표적인 사례로, 성북구 A지역 재개발 과정에서는 30년간 살던 무허가 단독주택의 철거 보상을 둘러싸고 조합과 주민 간의 소송이 3년 넘게 이어졌다. 주민 측은 ‘지자체 묵인 하 장기간 거주’라는 점을 근거로 생활권 보장을 주장했지만, 법원은 ‘권리 산정 기준일 이후 증축’이라는 이유로 보상을 인정하지 않았다. 반면 부산 B지역에서는 조합이 자발적으로 무허가 판잣집 세입자들에게 생활 안정 지원금을 지급하면서 갈등 없이 철거를 완료한 사례도 있다. 이처럼 재개발 사업에서 무허가 건축물의 처리 방식은 법적 판단, 행정 유연성, 조합의 의지에 따라 극명하게 갈릴 수 있다.

 

문제점: 제도적 불명확성과 주민 갈등

현재 무허가 건축물의 보상 기준은 중앙정부가 아닌 지방정부의 해석과 조합의 운영 방식에 따라 달라진다. 이로 인해 같은 조건의 무허가 건물이더라도 어떤 지역에서는 일정 금액의 보상을 받고, 다른 지역에서는 전혀 인정받지 못하는 경우가 발생한다. 이로 인한 형평성 문제는 극심한 사회적 갈등으로 번지기도 한다. 특히 고령자나 저소득층이 거주하는 무허가 주택의 경우 생계 기반이 사라지기 때문에 반대 운동, 집단 민원, 시위 등이 지속적으로 일어난다. 또 하나의 문제는 무허가 건축물의 데이터베이스가 정확하지 않다는 것이다. 공공기관의 관리 미흡으로 인해 실제 존재하는 건축물임에도 불구하고 조사에서 누락되거나, 반대로 존재하지 않는 건물로 등록되어 혼란을 야기하기도 한다.

 

개선 방향: 무허가 건축물의 체계적 관리와 보상 기준 정립

재개발 과정에서 무허가 건축물 문제를 최소화하려면 사전 권리조사 시스템을 디지털화하고, 무허가 건축물에 대한 실태조사를 정기적으로 실시해야 한다. 이를 바탕으로 무허가 건물도 일정 조건을 만족하면 최소한의 주거 이전비나 정착비는 보장받을 수 있도록 제도 개선이 필요하다. 또 지자체별로 제각기 다르게 운영되고 있는 보상 기준을 국가 단위에서 통일해 형평성을 확보해야 한다. 무엇보다 중요한 것은, 재개발로 인해 삶의 터전을 잃는 주민들이 최소한의 인간다운 삶을 이어갈 수 있도록 하는 ‘사회적 안전망’의 구축이다. 이제 재개발은 단순한 도시정비사업이 아니라, 기존 주민과의 공존을 고민해야 하는 사회적 과제가 되었다.