현금청산 대상자 기준과 대응법

현금청산 대상자란? 헷갈리는 기준 정리

재개발 과정에서 '현금청산 대상자'라는 용어를 자주 접하게 됩니다. 그런데 많은 분들이 이 개념을 모호하게 이해하고 있어 예기치 못한 손해를 보는 경우도 많습니다.
현금청산 대상자는 쉽게 말해 조합원 자격이 없는 사람 중, 재개발 구역에서 토지나 건물을 소유한 경우를 뜻합니다. 보통 조합설립인가 이후에 부동산을 매입한 경우가 대표적이며, 이 경우 분양권이 주어지지 않고 현금으로 보상을 받는 구조입니다.
즉, 부동산을 보유하고 있어도 조합원 자격이 없다면 입주권이나 분양권 없이 강제로 보상받고 퇴거해야 할 수 있다는 점에서 상당히 불리한 위치에 놓이게 됩니다. 이러한 기준은 「도시 및 주거환경정비법」에서 정하고 있으며, 특히 조합설립 인가일 이후 매입자에 대한 기준은 매우 엄격하게 적용됩니다.

현금청산 대상이 되는 3가지 대표 케이스

현금청산 대상이 되는 조건은 다양하지만, 대표적인 세 가지 경우를 살펴보면 다음과 같습니다.
첫째, 조합설립인가 이후 부동산을 매입한 경우입니다. 조합원이 되기 위한 핵심 조건은 조합설립 인가일 이전에 해당 구역의 부동산을 보유하고 있어야 한다는 것입니다. 이후에 취득하면 원칙적으로 분양 자격이 없고, 현금으로 청산됩니다.
둘째, 기한 내 조합 가입을 하지 않은 경우입니다. 조합설립 후 일정 기간 내에 조합원이 되기 위한 동의서 제출을 하지 않으면, 그 역시 조합원이 아닌 것으로 간주되어 청산 대상자가 됩니다.
셋째, 현행법 위반에 따른 자격 상실입니다. 불법 건축물 등 법령을 위반한 상태에서 소유한 경우, 조합원 자격에서 제외되어 현금청산 대상이 될 수 있습니다. 특히 무허가 건물의 경우 조합원 자격 여부가 굉장히 민감하게 작용합니다.

 

현금청산 시 받을 수 있는 보상의 범위와 기준

그렇다면 현금청산 대상자가 되면 어떤 식으로 보상을 받을 수 있을까요? 많은 분들이 "시세만큼 보상받으면 되는 거 아닌가?" 하고 오해하기도 합니다. 그러나 실제로는 시세보다 낮은 가격으로 평가받는 경우가 많습니다.
보상은 주로 감정평가사 2인의 평가액 평균을 기준으로 산정됩니다. 그러나 이 과정은 조합이 주도적으로 진행하기 때문에 소유자의 권리 주장이 반영되지 않을 수 있는 구조적 한계가 있습니다.
또한 철거 대상 건물에 대해선 감가상각이 적용되므로, 오래된 주택은 보상금이 더 낮게 책정될 수 있습니다. 심지어 세입자의 권리금, 이사비, 임대료 보상 등의 부분에서도 분쟁이 자주 발생합니다.
이러한 이유로, 재개발 예정지에서 부동산을 매입하려는 경우 반드시 조합설립 인가일을 확인하고, 권리산정 기준일과 조합 규약을 파악해야 예기치 못한 손실을 피할 수 있습니다.

 

현금청산 대상자가 되었을 때의 대응 전략

현금청산 대상자가 되었다고 해서 무조건 손해를 보는 것만은 아닙니다. 법적 권리를 최대한 활용하고, 전문가의 조언을 잘 따르면 최대한의 보상을 이끌어낼 수 있는 방법도 분명히 존재합니다.
첫 번째로는, 감정평가에 대한 이의 제기를 활용할 수 있습니다. 법적으로 감정평가에 동의하지 않는 경우, 제3의 감정평가인을 요청할 수 있으며, 경우에 따라 재감정 평가를 요구할 수 있습니다.
두 번째로는, 법률상 조합의 절차상 하자가 발견될 경우 행정소송을 통해 정비계획의 무효 확인을 다툴 수 있는 길도 있습니다.
세 번째는 사전 대응입니다. 재개발 구역 내에서 부동산을 매수하려는 사람이라면 반드시 조합설립 여부, 권리산정 기준일, 관리처분계획 인가 여부를 철저히 확인하고, 관련 등기부나 도시계획 정보를 사전에 검토해야 합니다.
무엇보다, 일반인이 혼자 판단하기 어려운 부분은 부동산 전문 변호사나 도시정비 전문가의 상담을 받는 것이 불필요한 손해를 줄이는 데 중요한 선택이 될 수 있습니다.