장기 세입자 보호제도가 재개발 수익 구조에 끼치는 영향

 재개발의 수익성과 사회적 책무 사이의 균형 문제

재개발 사업은 노후화된 도시 환경을 개선하고 부동산 가치를 재창출하는 매우 중요한 도시 정비사업이다. 그러나 수익 중심의 재개발이 사회적 약자를 배제하는 방향으로 흐르면서, 여러 문제점이 드러나기 시작했다. 특히 그 중심에는 장기 세입자 보호제도라는 이슈가 존재한다. 과거 재개발 과정에서는 세입자, 특히 장기 거주 세입자가 충분한 보상을 받지 못하고 퇴거당하는 사례가 많았다. 이를 보완하고자 정부는 관련 법령을 개정하여 장기 세입자의 주거권과 이주대책을 강화했지만, 그에 따라 조합과 시공사 측에서는 예상치 못한 비용 증가와 수익 구조 변화를 겪게 되었다.

이 글에서는 장기 세입자 보호제도가 재개발 수익 구조에 어떤 영향을 주는지를 구체적으로 분석하고, 조합 및 투자자들이 이를 어떻게 대응해야 할지 현실적인 관점에서 다뤄본다.

 

장기 세입자 보호제도의 핵심 내용과 비용 발생 구조

장기 세입자 보호제도는 「도시 및 주거환경정비법」과 관련 시행령을 통해 정비되었으며, 5년 이상 거주한 세입자 또는 사회적 취약계층 세입자를 중심으로 보호 대상이 정해진다. 이들에게는 재개발 시 ▲이주비 지급, ▲대체 임대주택 제공, ▲분양 우선권 부여 등의 다양한 혜택이 부여된다. 문제는 이러한 조치가 조합의 예산에서 부담되거나 공공지원이 제한적이라는 점이다. 예를 들어, 임대주택을 별도로 마련하거나 건설해야 할 경우, 해당 비용은 고스란히 시공사 또는 조합의 개발비에 반영되며, 그만큼 일반 분양분의 수익성이 희석된다. 또한 이주비 역시 조합이 선지급하거나 금융기관 대출을 활용해야 하며, 이 과정에서 발생하는 금융비용도 전체 개발비에 포함된다. 즉, 장기 세입자 보호제도는 조합이 원래 계획했던 분양 수익 구조에 구조적인 변화를 초래하며, 투자자 입장에서는 수익률이 낮아지는 결정적 원인이 될 수 있다.

 

분양수익 감소와 조합원 추가 부담 발생 사례

장기 세입자 보호에 따른 비용 부담은 단순한 회계상의 문제를 넘어 실질적인 분양 전략과 사업 수지에 직접적인 영향을 준다. 서울 성북구의 한 재개발 조합 사례에서는, 장기 세입자에게 이주대책 비용과 임대주택 건설비 등을 반영한 결과, 조합 예상 수익이 약 18% 하락했다. 이는 조합원 분양가 상승, 추가 분담금 발생으로 이어졌고, 조합원들 사이의 갈등과 탈퇴자가 급증하는 원인이 되었다. 또 다른 사례에서는 기존에 계획한 일반분양 가구 수가 줄어들어, 분양 수익 자체가 감소하면서 시공사의 투자 매력이 떨어졌고, 결국 시공사 선정이 무산되기도 했다. 특히 소형 평형 위주의 임대주택 의무 건설이 강화되면, 고가 분양이 가능한 중대형 평형의 수를 줄여야 하므로, 전체 분양 매출의 효율성이 떨어진다. 이런 현상은 조합 재정 악화로 직결되며, 사업 자체의 지속 가능성에도 의문이 생기게 만든다.

 

제도 수용과 수익성 확보의 절충 전략

그렇다면 재개발 조합은 장기 세입자 보호제도를 수용하면서도 어떻게 수익성을 확보할 수 있을까? 첫째, 조합은 초기 사업 계획 단계부터 장기 세입자 규모를 정밀 조사하고, 그에 따른 예상 비용을 철저히 반영해야 한다. 이 과정을 통해 예산 초과로 인한 후폭풍을 방지할 수 있다. 둘째, 조합은 공공지원사업과 연계하여 임대주택 건설 의무를 완화할 수 있는 대안을 모색해야 한다. 예를 들어, 공공임대 활용 또는 지자체와의 협약을 통해 조합 자체 부담을 줄일 수 있다. 셋째, 분양 전략 측면에서는 소형 평형의 수익 극대화 방안이나 프리미엄 옵션 제공을 통한 수익 다변화 전략이 필요하다. 마지막으로, 조합은 모든 조합원에게 장기 세입자 보호에 따른 비용 구조를 투명하게 공개하고, 총회 의결을 통해 민주적 합의를 유도해야 한다. 이러한 전략을 통해 조합은 사회적 책무와 사업 수익성 사이의 균형을 맞추는 현실적 접근이 가능해진다.