분양신청 후 조합원 간 우선순위 배정 방식의 불공정 사례 분석

분양신청 이후에 벌어지는, ‘보이지 않는’ 불공정

재개발 사업은 도시를 재구성하고 주거 환경을 개선하는 중요한 수단이다. 그 중심에는 조합원들의 재산권과 분양 권리가 놓여 있다. 특히 조합원에게 가장 큰 관심사 중 하나는 바로 분양신청 이후 어떤 순서로, 어떤 기준에 따라 주택을 배정받는가이다. 언뜻 보기에는 조합이 정한 기준에 따라 공정하게 이뤄지는 듯하지만, 실제로는 배정 우선순위의 기준이 모호하거나, 일부 조합원에게 유리하게 작용되는 사례들이 심심치 않게 발생한다. 이로 인해 조합 내부의 갈등이 폭발하고, 행정소송이나 형사 고발로 이어지는 경우도 있다.

 

이글에서는 분양신청 이후 우선순위 배정 방식의 구조적 문제와 실제 불공정 사례를 중심으로 조합원 간 갈등이 어떻게 발생하는지, 어떤 법적·제도적 맹점이 존재하는지, 그리고 실질적인 대응 방안까지 깊이 있게 분석해본다.

 

우선순위 기준의 불명확성과 정보 비대칭 – ‘먼저 아는 사람이 이긴다’

재개발 조합에서 분양신청을 받은 이후, 조합은 조합원 개개인의 ‘종전자산’과 ‘종후자산’을 비교하여 분양 가액을 산정하고, 이에 따라 평형 배정 및 층수, 동 선택 등 우선순위를 결정한다. 그러나 문제는 이 우선순위 결정 방식이 조합마다 다르고, 그 기준이 투명하게 공개되지 않는 경우가 많다는 점이다. 예를 들어, 어떤 조합은 종전자산 평가액이 높은 순으로 우선 배정을 하고, 또 다른 조합은 ‘가입 순서’ 또는 ‘동의서 제출 시점’을 기준으로 삼는다. 특히 이 기준들이 사전에 조합원들에게 충분히 공유되지 않고, 일부 조합 임원이나 내부 인원에게만 전달되는 경우에는 정보 비대칭에 의한 배정 편의성 논란이 발생한다. 실제 수도권 한 재개발 조합에서는 ‘평형 선택 우선권’이 특정 조합원에게 집중되었고, 이후 일부 조합원이 해당 내용을 뒤늦게 인지하고 행정심판을 제기한 사례도 있었다. 배정 기준은 조합원 전체의 신뢰와 직결되기 때문에, 기준의 사전 고지와 정보의 동등한 전달이 무엇보다 중요하다.

 

특별대우 사례와 내부 비리 – ‘알아서 챙긴 사람들’의 우선 배정

불공정 배정 사례 중 가장 문제가 되는 유형은, 특정 조합원에게 내부적 특혜나 비공식적인 우선권이 제공되는 경우다. 일반적으로 조합 임원, 추진위원회 전직 인사, 시공사와 친분이 있는 인물 등에게 평형 선택권이나 동·층 우선권이 돌아가는 구조다. 예를 들어, A구역에서는 조합장이 직접 추천한 조합원 5명이 가장 선호도가 높은 고층 남향 유닛을 분양받았고, 나머지 조합원들에게는 후순위 평형이 돌아갔다. 이 사실이 뒤늦게 회의록을 통해 알려지면서 조합장이 고발당했고, 해당 구역은 관리처분인가 심사에서 제동이 걸렸다. 또 다른 사례에서는 ‘추첨 방식’이라고 고지되었지만, 실제로는 사전에 정해진 명단이 존재했고 추첨은 형식적으로만 진행된 경우도 있었다. 이처럼 비공식 권한 남용은 조합 전체의 신뢰를 무너뜨리며, 조합원 간 갈등을 넘어 행정기관의 감사나 검찰 조사로 이어지기도 한다. 무엇보다 심각한 것은, 이러한 상황에서 대부분의 조합원이 불이익을 받는 것을 알면서도 대응할 법적 기반이 부족하다는 점이다.

 

법적 분쟁과 대응책 – 조합원 간 권리 분쟁을 예방하려면

분양신청 이후 우선순위 배정의 불공정성은 조합원 간 법적 분쟁으로 쉽게 확대된다. 문제는 이 분쟁의 해결이 쉽지 않다는 점이다. 조합 내부 규정이 존재하더라도, 그 해석의 주체가 조합 집행부이기 때문에 조합원 입장에서는 법적으로 다투기 어려운 상황이 많다. 또한 사업시행인가 이후에는 대부분의 행정 절차가 완료되었기 때문에, 사후적으로 우선순위를 변경하거나 배정안을 수정하는 것이 현실적으로 불가능하다. 이러한 문제를 예방하려면, 분양신청 전후로 조합이 반드시 우선순위 배정 기준을 문서화하고, 조합원 총회에서 의결을 거쳐야 하며, 회의록과 녹취록 등을 통해 투명하게 공개해야 한다. 또 조합원 개개인은 분양신청 시 반드시 배정 기준과 내 권리 산정 방식에 대해 서면 확인 요청을 하고, 이 내용을 증거로 남겨야 한다. 조합의 일방적 통보에만 의존하면 손해를 보더라도 되돌릴 방법이 없다. 전문가의 사전 자문을 받아 법적 근거를 확보해두는 것이 불공정 배정으로부터 자신을 보호하는 유일한 방법이다.