재개발 사업에서 시공사 선정이 미뤄질 경우 발생하는 문제점

재개발 성공의 키, 시공사 선정 이 늦어질 때 생기는 보이지 않는 리스크

재개발 사업은 장기적인 도시계획과 주민 생활환경 개선을 목표로 하지만, 실제 추진 과정은 복잡하고 민감하다. 그중에서도 시공사 선정은 사업의 본격적인 실행력을 결정짓는 핵심 단계다. 조합이 아무리 잘 조직돼 있고 행정절차가 차질 없이 진행되더라도, 시공사가 선정되지 않으면 사업은 물리적으로 진척될 수 없다. 시공사는 건축설계, 시공 예산, 사업비 조달, 분양 전략까지 전반에 관여하기 때문이다. 그러나 현실에서는 시공사 선정이 여러 이유로 계속 미뤄지는 사례가 빈번하다. 조합 내부의 입장차, 외부 건설사의 입찰 조건 문제, 정책 변화 등이 그 배경이다.

이 글에서는 시공사 선정 지연이 재개발 사업 전체에 미치는 파급 효과와 함께, 조합과 투자자 입장에서 어떤 손실이 발생할 수 있는지를 구체적으로 살펴본다.

 

사업비용 증가와 금융 리스크 – 시공사 미선정으로 인한 비용 누적 문제

가장 현실적인 문제는 사업비용 증가와 금융리스크 확대다. 시공사가 선정되지 않으면, 조합은 설계 변경, 용역 계약, 임시운영비 등 각종 행정비용을 자체 부담해야 한다. 이는 조합의 재정 구조에 직접적인 부담을 가중시키며, 일정 기간이 지나면 조합원에게 추가 분담금을 요구할 수밖에 없는 상황이 발생한다. 더불어 시공사가 정해지지 않으면 금융기관으로부터 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출도 받을 수 없다. PF는 일반적으로 시공사 신용을 기반으로 대출이 이뤄지기 때문에, 시공사 없는 상태에서는 브릿지론조차 불가능하다. 이에 따라 초기 용역비, 행정비용, 감정평가 비용 등을 외상 형태로 진행하거나, 조합 임원 개인 보증으로 채무를 지는 상황도 벌어진다. 이러한 재정 압박은 조합 내 불신을 불러오고, 조합원 간 갈등이 격화되는 원인이 된다. 결국, 시공사 선정 지연은 단순한 일정 문제를 넘어 조합 전체의 신용과 사업 안정성에 심각한 타격을 주게 된다.

 

주민 갈등 및 법적 분쟁 유발 – 신뢰 붕괴로 이어지는 구조적 문제

시공사 선정 지연은 곧 조합 내부 갈등으로 번지기 쉽다. 일부 조합원은 빠른 선정과 착공을 원하고, 일부는 입찰 조건을 더 유리하게 끌어가기 위해 시간을 요구한다. 특히 두세 개의 건설사가 경쟁 중인 상황에서는 조합원들 사이에서 “A사가 낫다”, “B사는 리베이트를 제공했다” 등의 루머가 난무하고, 이에 따른 감정적 대립이 격화된다. 이 과정에서 비상대책위원회가 구성되거나, 조합장 해임 추진이 일어나기도 한다. 더 나아가 특정 건설사와의 사전 접촉 또는 금품 수수 의혹이 제기되면, 조합과 시공사 모두 형사 고발의 대상이 되며, 그에 따라 사업은 완전히 정지된다. 실제로 수도권의 한 재개발 조합은 시공사 입찰에서 특정 건설사와의 유착 의혹이 제기되어, 조합원 다수가 공정거래위원회와 검찰에 고발장을 접수했고, 이로 인해 사업이 2년 이상 지연됐다. 이처럼 시공사 선정은 단순한 입찰 과정이 아니라, 조합원 간 신뢰와 사업 추진력의 시험대라 할 수 있다.

 

정책 변경과 부동산 시장 사이클과의 타이밍 손실

재개발은 본질적으로 긴 시간에 걸친 사업이다. 시공사 선정이 지연되면 시간이 곧 손실이 된다. 특히 정부의 정비사업 규제 완화나 세제 혜택은 유효기간이 있으며, 해당 시점에 착공이 이뤄져야만 혜택을 받을 수 있다. 하지만 시공사 선정이 늦어지면, 정책의 공백기가 발생하고 혜택도 놓칠 수 있다. 예를 들어, 특정 해에 정부가 재개발 초과이익환수제 유예를 선언했더라도, 시공사 선정이 미뤄지면 착공 요건을 충족하지 못해 해당 혜택을 적용받지 못하게 된다. 또한 부동산 경기 사이클 측면에서도 타이밍은 중요하다. 분양 시점이 늦어질 경우, 금리 인상기나 경기 침체기와 겹치면서 분양 실패로 이어질 수 있다. 이는 결국 조합의 수익성 악화로 귀결되며, 추가 분담금 부담이 커지는 악순환을 야기한다. 따라서 시공사 선정 지연은 일정 차질 이상의 문제로, 전체 사업성 손실 및 정책적 기회 상실이라는 이중적 손실로 연결된다.