재개발 사업의 <사업시행인가> 단계에서 중단되는 주요 원인 5가지

재개발의 중심 축 사업시행인가, 그러나 쉽게 가지 못하는 이유

재개발 사업은 수십 단계의 복잡한 절차를 거치며 진행된다. 그중에서도 ‘사업시행인가’는 사업 성공 여부를 좌우하는 핵심적인 절차다. 이 단계에서는 조합이 실제로 건축을 시행할 수 있는 법적 권한을 확보하게 되며, 이후의 관리처분계획인가, 착공, 분양 등의 단계로 이어진다. 하지만 수많은 재개발 구역이 이 중요한 ‘사업시행인가’ 단계에서 갑자기 멈추는 일이 반복되고 있다. 외형상은 순조로워 보였던 재개발 사업이 돌연 멈추는 이유는 무엇일까? 그 이유는 대부분 조합 내부의 갈등, 행정 절차의 누락, 법적 분쟁, 자금 확보 실패, 그리고 주민 의견 불일치 등에서 비롯된다.

이 글에서는 재개발 사업이 사업시행인가 단계에서 중단되는 주요 원인 5가지를 중심으로 각 사안의 구조, 발생 배경, 그리고 예방 대책까지 구체적으로 살펴본다.

 

내부 갈등과 조합 운영 비리 – 가장 흔하면서 치명적인 중단 원인

첫 번째 중단 원인은 조합 내부 갈등과 운영 비리다. 많은 재개발 조합은 초기에는 단합된 모습으로 사업을 추진하지만, 시간이 지날수록 조합장과 임원진 간의 갈등, 일반 조합원과 임원 간의 신뢰 붕괴가 나타나기 시작한다. 특히, 설계사무소, 감정평가사, 시공사 선정 과정에서 투명성이 부족하거나 이해관계가 얽힌 계약이 드러나면, 조합원들의 집단 반발이 발생한다. 이는 집회와 소송, 조합장 해임 추진 등으로 이어지며 결국 사업 자체가 정지된다. 서울 강북구의 A구역 사례만 보더라도 조합장이 특정 업체와 불투명한 계약을 체결한 것이 밝혀지면서, 주민들이 검찰 고발을 진행했고, 이로 인해 사업시행인가가 연기된 채 지금까지도 표류 중이다. 조합 내 회계자료 공개 미흡, 사업비 지출 불투명, 정보 비대칭은 이러한 갈등을 심화시키는 주된 원인이며, 결국 인가 절차까지 멈추는 결과를 낳는다.

 

도시계획 및 건축심의 지연 – 행정 절차의 복잡성과 시차

두 번째 중단 원인은 행정 절차의 지연 또는 누락이다. 사업시행인가를 받기 위해서는 도시계획위원회 심의, 건축심의, 교통영향평가, 환경영향검토 등의 행정 절차를 반드시 통과해야 한다. 그러나 이 과정은 각 구청, 시청, 전문위원회 등 다양한 주체들이 관여하며, 그만큼 절차와 시간 소요가 복잡하다. 특히 변경된 계획안이 기존 도시계획에 어긋날 경우, 재심의 또는 설계 변경이 요구되는데, 이 과정에서 수개월에서 수년까지 지연되기도 한다. 예를 들어, 용적률 상향을 위해 지구단위계획 변경을 신청한 재개발 구역이 도시계획위원회에서 반려되는 사례는 빈번하게 발생한다. 더불어 행정기관의 내부 방침 변경, 심의 일정 변경, 전문 위원 교체 등 외부 요인도 변수로 작용한다. 이처럼 사업시행인가를 위한 조건을 충족하지 못하면, 조합은 무기한 대기 상태에 놓이며 결국 일부 조합원은 사업을 포기하게 된다.

 

권리산정의 이의제기와 주민 의견 불일치 – 법적 분쟁으로 인한 인가 중단

세 번째는 권리산정에 대한 이의제기 및 주민 간 의견 불일치다. 사업시행계획서에는 조합원별 권리 내용이 명시되며, 이는 이후 관리처분계획으로 연결되기 때문에 민감한 사안이다. 조합원 중 일부는 자신이 받은 종전자산 평가액이나 종후자산 배정 내용에 불만을 품고 조합을 상대로 행정소송을 제기하는 경우가 많다. 특히 상가 소유자의 경우, 주택 조합원보다 수익 배분 구조가 다르기 때문에 배분 비율에 대한 갈등이 더욱 격화된다. 이러한 소송은 인가권을 가진 관할 구청 또는 시청이 인가 결정을 유보하게 만드는 주요 원인 중 하나다. 또한 소유자가 아닌 장기 세입자들이 재개발 반대 운동을 벌이며, 해당 구역에 대한 ‘공공성 논란’을 야기할 경우, 지방의회나 행정기관이 인가 보류 결정을 내릴 수 있다. 실제로 서울 동작구의 한 재개발 구역은 다수의 세입자 단체가 인권위에 민원을 제기하면서, 사업시행인가가 연기되고 결국 구역 자체가 해제된 사례도 있다.

 

자금 조달 실패 – 금융기관 신용평가 문제와 시공사 리스크

마지막으로, 사업시행인가 중단의 또 다른 큰 원인은 자금 조달 실패다. 재개발 사업은 기본적으로 금융기관의 프로젝트파이낸싱(PF) 또는 브릿지론에 의존한다. 그러나 조합의 재무구조가 불투명하거나 조합원 동의율이 낮으면, 금융기관은 리스크를 이유로 대출 승인을 보류하게 된다. 또한 시공사가 선정되지 않았거나, 선정된 시공사의 재무 상태가 불안정할 경우에도 PF 연계가 지연된다. 특히 최근에는 건설사 부도 위험, 금리 상승 등 외부 금융 환경이 악화되면서 자금 유치가 더 어려워졌다. 일부 조합은 사업비가 고갈되어 건축 설계비와 도시계획 용역비조차 지불하지 못한 채 무기한 대기 상태에 놓인다. 이 상황에서 조합원들이 추가 분담금 납부를 거부하거나 탈퇴하면 사업은 사실상 종료 수순에 돌입하게 된다.