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재개발

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세입자 입장에서 보는 재개발: 권리금과 이주 대책의 현실 소유권 없는 사람들의 현실재개발이라는 단어는 대부분의 사람들에게 새 아파트, 부동산 가치 상승, 도시 환경 개선 등의 긍정적인 이미지로 다가온다. 하지만 같은 재개발이라도 세입자의 시선에서 보면 상황은 완전히 다르다.세입자는 건물이나 토지의 소유자가 아닌 ‘사용자’에 불과하기 때문에, 정비사업에서 가장 후순위 이해관계자로 분류된다. 조합원에게는 분양권이 주어지고, 건물주에게는 감정평가에 따른 보상금이 지급되지만, 세입자에게는 이런 권리조차 보장되지 않는 경우가 많다.특히 장기간 임차해 상권을 형성한 소상공인이나 자영업자, 혹은 10년 넘게 한 동네에 거주한 고령 세입자에게 재개발은 삶의 기반을 송두리째 빼앗아 가는 통보로 느껴진다.이 글에서는 세입자의 입장에서 재개발을 바라보며, 권리금 보상 문제와 이주..
공공재개발과 민간재개발, 부동산 수익률의 차이는? 부동산 투자자라면 반드시 알아야 할 두 가지 재개발 방식최근 몇 년간 부동산 시장에서는 ‘재개발’이 유망 투자처로 부각되면서, 일반 투자자부터 고급 투자자까지 모두 관심을 보이고 있다. 특히 서울과 수도권을 중심으로 한 도심 내 정비사업은 공급이 제한적인 상황에서 가격 상승 여력이 높아, 실수요자와 투자자 모두의 이목을 끌고 있다. 그런데 재개발이라 해도 모두 같은 구조는 아니다.정부 주도로 진행되는 공공재개발과, 조합 주도로 진행되는 민간재개발은 추진 주체부터 수익 구조, 사업 속도, 규제 체계까지 전혀 다른 체계를 갖고 있다. 겉보기에는 단순히 ‘누가 주도하느냐’의 차이처럼 보이지만, 실제로는 분양가 산정 방식, 기대 수익률, 리스크 요소 등이 전혀 다르다. 이 글에서는 공공재개발과 민간재개발의 주요..
재개발 조합원 분양가 vs 일반 분양가 차이와 수익률 계산법 누구나 꿈꾸지만 아무도 쉽게 설명하지 않는 구조재개발 아파트 분양은 단순한 주택 공급을 넘어, 자산 증식의 기회로 인식되고 있다. 특히 조합원 분양과 일반 분양의 가격 차이는 수억 원의 수익 차이를 만들기도 하며, 그 구조를 제대로 이해하는 것이 투자 전략의 핵심이 된다.하지만 대부분의 일반 소비자와 투자자는 조합원 분양가가 어떻게 산정되는지, 왜 그렇게 저렴한지, 실제 수익률은 어떻게 계산해야 하는지 명확히 이해하지 못한 채 단편적인 정보에 의존한다.이 글에서는 재개발 사업에서 조합원이 공급받는 분양가와 일반 분양가의 구조적 차이, 그리고 실제 수익률을 계산하는 방법을 사례 중심으로 분석한다. 단순히 싸다, 좋다 수준이 아닌, 투자 판단을 위한 실질 데이터 기반 설명을 통해 조합원 참여 여부를 고민하는..
세입자 입장에서 보는 재개발: 권리금과 이주 대책의 현실 재개발에서 ‘세입자’는 왜 소외되는가재개발이라는 단어는 흔히 ‘개발’과 ‘수익’이라는 긍정적인 이미지로 받아들여지지만, 그 이면에는 주거 불안을 겪는 수많은 세입자들의 고통이 숨어 있다. 특히 소규모 상가를 운영하거나, 오래된 주택에 장기 거주 중인 세입자들은 재개발 추진 소식만으로도 생계 위협, 이주 압박, 권리금 손실을 경험한다. 문제는 이들이 법적으로 ‘재산권자’가 아니기 때문에, 제도 안에서도 가장 약한 위치에 놓인다는 점이다. ‘입주권’은커녕, 재산상의 보상조차 명확하지 않은 상태로 쫓겨나듯 이주해야 하는 상황이 반복되고 있다. 이 글에서는 세입자의 시선으로 재개발을 바라보며, 실제 권리금 문제와 이주 대책의 현실을 분석한다. 재개발이 주택 소유자만의 이익이 아니라 지역 전체 주민의 삶에 미치는..
조합설립인가 이후 절차: 실제 경험을 바탕으로 한 세부 단계 분석 조합설립인가가 끝이 아니라 진짜 시작이다재개발사업을 추진하는 과정에서 ‘조합설립인가’는 하나의 중요한 이정표지만, 절대로 최종 단계가 아니다. 오히려 그 시점부터가 실제 재개발이 본격적으로 움직이는 출발점이라 볼 수 있다. 많은 주민들은 조합이 설립되면 모든 것이 순탄하게 진행될 것으로 기대하지만, 현실은 다르다. 조합설립인가 이후에도 수많은 행정 절차, 이해관계 조율, 금융 문제, 시공사 선정 등이 남아 있으며, 각 단계마다 갈등과 리스크가 도사리고 있다.이 글에서는 조합설립인가 이후 실제 현장에서 어떤 일들이 벌어지는지, 그리고 각 단계마다 주민들이 꼭 알아야 할 핵심 포인트가 무엇인지 구체적으로 소개하고자 한다. 인터넷 검색으로는 찾기 힘든 실제 조합 운영의 속사정과 절차적 흐름을 이해하고 싶은 이..
재개발 중단 사례 분석: 행정, 주민, 법률 문제 중단된 재개발이 지역에 미치는 진짜 영향재개발은 도시의 낙후된 환경을 개선하고 주거 품질을 높이기 위한 핵심 도시정비사업 중 하나다. 하지만 모든 재개발이 계획대로 진행되는 것은 아니다. 실제로 많은 지역에서 재개발이 중단되거나 무산되면서 수많은 주민이 경제적 손실, 이주 문제, 지역 슬럼화 등의 심각한 피해를 입고 있다. 재개발이 중단되는 원인은 단순히 예산 부족 때문만이 아니라, 복잡한 행정 절차의 혼선, 조합 내부의 갈등, 주민 반대, 법적 소송 문제 등 다양한 층위에 얽혀 있다. 이 글에서는 한국에서 실제 발생했던 재개발 중단 사례들을 중심으로, 중단의 원인을 행정, 주민, 법률적 측면으로 나누어 분석하고, 이를 통해 재개발을 준비하는 지역 주민들에게 실질적인 교훈과 정보를 제공하고자 한다. 단순..
2025년 이후 재개발 관련 세법 변화 요약과 영향력 분석 재개발 투자, 세법 변화가 수익 구조를 바꾼다2025년 이후 부동산 시장에서 가장 민감하게 반응하는 요소는 단연 세법의 변화다. 특히 재개발 투자자나 조합원에게는 조세 체계가 단순한 계산의 문제가 아니라, 투자의 생존 여부를 가르는 핵심 요인이 된다. 지금까지는 양도세 비과세 기준, 장기보유특별공제, 취득세 중과 여부 등이 반복적으로 변경되며 수많은 투자자들이 세금 리스크를 제대로 예측하지 못해 수익을 잠식당했다. 2025년부터는 정부의 주거 안정을 위한 기조에 따라 정비사업 관련 세법이 대대적으로 조정되었고, 이로 인해 재개발 시장에도 크고 작은 변화가 나타나고 있다. 특히 양도소득세, 보유세, 분양권 취득 시 과세 기준 등에서의 변화는, 조합원과 투자자 모두에게 실질적인 영향을 미친다. 이 글에서는 ..
재개발 투자에서 피해야 할 대표적인 함정 5가지 ‘재개발 투자’는 기회가 아닌 함정이 될 수도 있다!많은 사람들은 재개발 투자를 부동산 수익의 ‘황금열쇠’라고 여긴다. 실제로 일부 성공 사례에서는 시세의 2~3배에 달하는 높은 차익을 실현하며 많은 이들의 관심을 끌었다. 하지만 이러한 성공 뒤에는 수많은 실패 사례가 존재한다. 특히, 사업 지연, 조합 갈등, 세금 폭탄, 법적 분쟁 등으로 인해 수익은커녕 원금조차 회수하지 못하는 경우도 적지 않다. 일반적인 아파트 투자와 달리, 재개발은 복잡한 행정 절차와 권리관계, 정책 변화 등이 뒤얽힌 고위험 고수익 시장이다. 그럼에도 많은 투자자들이 기초적인 조사 없이 단순히 ‘재개발 호재’라는 말만 믿고 진입하는 실수를 반복한다. 이 글에서는 재개발 투자에서 초보자들이 특히 조심해야 할 대표적인 함정 5가지를 ..

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