조합설립인가 이후 절차: 실제 경험을 바탕으로 한 세부 단계 분석

조합설립인가가 끝이 아니라 진짜 시작이다

재개발사업을 추진하는 과정에서 ‘조합설립인가’는 하나의 중요한 이정표지만, 절대로 최종 단계가 아니다. 오히려 그 시점부터가 실제 재개발이 본격적으로 움직이는 출발점이라 볼 수 있다. 많은 주민들은 조합이 설립되면 모든 것이 순탄하게 진행될 것으로 기대하지만, 현실은 다르다. 조합설립인가 이후에도 수많은 행정 절차, 이해관계 조율, 금융 문제, 시공사 선정 등이 남아 있으며, 각 단계마다 갈등과 리스크가 도사리고 있다.

이 글에서는 조합설립인가 이후 실제 현장에서 어떤 일들이 벌어지는지, 그리고 각 단계마다 주민들이 꼭 알아야 할 핵심 포인트가 무엇인지 구체적으로 소개하고자 한다. 인터넷 검색으로는 찾기 힘든 실제 조합 운영의 속사정과 절차적 흐름을 이해하고 싶은 이들에게 실질적인 도움이 될 것이다.

 

추진 경과보고 및 사업시행인가 준비: 내부 정비가 먼저다

조합설립인가가 나면 가장 먼저 해야 할 일은 ‘추진 경과보고 총회’ 개최다. 이 총회에서는 조합 운영진이 그간의 사업 추진 내용, 자금 사용 내역, 향후 계획 등을 조합원들에게 보고하고, 조합 정관, 사업계획서, 회계 기준, 감사 선임 등 중요한 안건들을 의결하게 된다.
이 과정에서 조합은 전문 PM사(사업관리 업체) 또는 정비사업 전문 법인을 선정하여 사업 전반을 컨설팅받는 경우가 많다. 이후 조합은 사업시행계획서를 작성해 관할 구청에 제출하는데, 여기에는 건축 규모, 세대수, 종전자산 평가 내역, 이주 계획, 기반시설 계획 등 매우 상세한 내용이 포함되어야 한다.
실제 현장에서는 이 단계에서 가장 많은 오류와 지연이 발생한다. 예를 들어, 종전자산 평가(현 재산가치 산정)가 조합원들의 기대와 다를 경우 집단 민원이나 소송으로 이어지기도 한다. 이 시점부터는 법률 자문, 토지 감정평가사, 건축사무소, 교통영향평가 전문가까지 다양한 외부 전문가와의 협업이 필수다. 사업시행인가를 받기 위해서는 단순한 행정 서류가 아닌, 정교하게 맞물린 계획과 조합원 동의 확보가 핵심이다.

 

시공사 선정과 분양 계획 수립: 가장 큰 갈등의 시작

사업시행인가 이후의 가장 큰 이벤트는 바로 시공사 선정이다. 보통은 공개입찰 방식으로 2~3개의 대형 건설사들이 입찰에 참여하고, 조합은 비교 설명회를 통해 최종 시공사를 선정한다.
이 과정에서 발생하는 대표적인 문제는 정보 비대칭이다. 일부 조합원들은 시공사 조건의 차이를 제대로 파악하지 못한 채 ‘브랜드 이름’에만 의존하는 경우도 많다. 실제 현장에서는 특정 시공사가 조합 간부와 유착되어 편향된 정보 제공이나 무리한 사업조건 제시를 유도하는 사례도 존재한다.
시공사가 선정되면, 이후 관리처분계획 수립과 분양 계획이 이어진다. 이 단계에서 조합원들은 본인의 종전자산 평가에 따라 배정받을 면적과 추가 분담금을 확인하게 되는데, 이 부분에서 실망하거나 불만을 가지는 사례가 잦다. 특히 자신이 기대한 전용면적보다 작거나, 분담금이 지나치게 높게 책정될 경우 이탈하는 조합원도 많다.
이처럼 시공사 선정과 분양계획은 조합 내부의 가장 큰 갈등 요소로 작용하며, 많은 재개발 사업이 이 단계에서 정체되거나 법적 분쟁으로 이어지기도 한다.

 

관리처분인가와 이주·철거: 현실과 마주하는 순간

시공사 선정과 분양 계획이 마무리되면 조합은 관리처분계획인가를 신청하게 된다. 이 인가는 실질적으로 "누가 어디에 어떤 조건으로 입주하게 될지"를 정리한 최종 배분 계획이기 때문에, 사업의 실체가 가시화되는 핵심 단계다.
관리처분인가가 나면 이후에는 이주 통보 및 철거 절차가 이어진다. 조합원과 세입자에게는 일정 기간 내에 이주하라는 안내가 오고, 동시에 이주비 지원 및 임시주택 마련 등이 병행된다. 하지만 현실은 계획처럼 깔끔하지 않다.
서울의 한 조합 사례에서는 조합원 일부가 분양가에 불만을 품고 관리처분인가 효력정지 가처분을 신청하면서 철거 일정이 수개월 이상 지연되었고, 시공사 측은 이에 따른 공사비 상승 및 분양일정 차질로 손해를 입었다. 또 다른 현장에서는 고령자 조합원이 제때 이주하지 못해 강제집행까지 진행된 사례도 존재한다.
이 단계에서 중요한 것은 조합의 소통 능력과 실행력이다. 아무리 좋은 설계를 했더라도 조합원들의 신뢰를 얻지 못하면 결국 계획은 실행되지 않는다. 실제 현장에서는 이주 대책의 실효성과 조합원 간 형평성 문제가 자주 발생하기 때문에, 조합은 철저한 준비와 단계별 일정 관리가 필요하다