세입자 입장에서 보는 재개발: 권리금과 이주 대책의 현실

재개발에서 ‘세입자’는 왜 소외되는가

재개발이라는 단어는 흔히 ‘개발’과 ‘수익’이라는 긍정적인 이미지로 받아들여지지만, 그 이면에는 주거 불안을 겪는 수많은 세입자들의 고통이 숨어 있다. 특히 소규모 상가를 운영하거나, 오래된 주택에 장기 거주 중인 세입자들은 재개발 추진 소식만으로도 생계 위협, 이주 압박, 권리금 손실을 경험한다. 문제는 이들이 법적으로 ‘재산권자’가 아니기 때문에, 제도 안에서도 가장 약한 위치에 놓인다는 점이다. ‘입주권’은커녕, 재산상의 보상조차 명확하지 않은 상태로 쫓겨나듯 이주해야 하는 상황이 반복되고 있다.

 

이 글에서는 세입자의 시선으로 재개발을 바라보며, 실제 권리금 문제와 이주 대책의 현실을 분석한다. 재개발이 주택 소유자만의 이익이 아니라 지역 전체 주민의 삶에 미치는 변화임을 이해하는 데 도움이 될 것이다.

 

권리금의 사각지대: 누가 보상해주는가?

세입자들이 가장 먼저 겪는 문제는 ‘권리금’의 보상 여부다. 상가 임차인의 경우 수년간 쌓아온 고객 기반, 입지 프리미엄, 시설 투자 등을 통해 형성된 권리금은 일종의 무형자산이다. 하지만 현재의 재개발 제도에서는 이 권리금에 대한 명확한 보상 기준이 없다.
‘상가건물 임대차보호법’에서도 권리금은 일부 보호 조항이 있을 뿐, 재개발로 인한 강제 퇴거 시에는 사실상 사라지는 돈이 된다. 실제로 서울 N구의 한 상권에서는 재개발로 인해 8년간 운영하던 음식점이 철거 통보를 받고도 단 한 푼의 권리금도 돌려받지 못한 사례가 발생했다. 건물주는 법적 보상 대상이 아니다 라는 입장을 내세웠고, 조합 역시 “세입자에게 줄 보상금 항목은 없다”며 책임을 회피했다.
그 결과 세입자는 상권을 잃고 생계를 잃는 동시에, 다른 지역에 재창업하기 위한 초기 자금도 마련하지 못하게 되는 이중고를 겪게 된다. 이러한 문제는 세입자의 생존권과 직결되지만, 행정이나 조합에서는 여전히 사각지대로 남아 있는 실정이다.

 

이주 대책의 현실: 명목은 있지만 실효성은 없다

재개발에서는 ‘세입자를 위한 이주 대책’을 수립하도록 되어 있지만, 그 실효성은 극히 낮다. 기본적으로 조합이 세입자 수를 파악하고 임시 거처를 제공하는 구조이지만, 실제 현장에서는 세입자 조사는 형식적으로 진행되고, 이주 안내는 일방적이다.
특히 단독주택가에 장기 거주하던 고령 세입자들은 재개발 공고조차 받지 못한 상태에서 철거 직전 통보를 받는 경우도 많다. 공공재개발이라고 해도 이들을 위한 ‘임대주택 우선 공급’은 수량이 턱없이 부족하고, 입주 자격 요건도 까다로워 실질적으로 대상에서 탈락되는 경우가 많다.
서울 S구에서 15년간 거주하던 한 고령 세입자는 재개발 공사로 인해 갑작스럽게 이주를 통보받았고, 구청이 마련해준 임시 주거지는 원래 동네에서 5km 이상 떨어진 낯선 지역이었다. 자녀가 다니는 학교, 병원, 친지 관계가 모두 끊어졌고, 결국 그는 재정적 여유가 없어 고시원에 거주하게 되었다.
제도가 있어도 접근하기 어렵고, 실제 도움은 요원하다는 점에서 ‘이주 대책’은 이름만 있을 뿐 실효성이 없는 경우가 대부분이다.

제도적 보완의 필요성과 앞으로의 방향

재개발 과정에서 세입자를 보호하기 위해서는 단순한 ‘형식적 보상’이 아니라, 현실적인 권리 보장과 제도적 강제력이 필요하다. 우선 권리금 보상 문제는 법제화가 시급하다. 재개발로 인해 입지에서 쫓겨나는 세입자에게는 일정 수준의 사업 보상금 또는 이전지원금을 의무적으로 책정하도록 해야 한다. 또한 조합 설립 단계부터 세입자의 대표성을 보장하고, 총회에서 세입자의 의견도 일정 비율 반영하는 구조가 필요하다.
이주 대책 역시 ‘공고’ 중심에서 벗어나 맞춤형 대안으로 나아가야 한다. 고령자, 장애인, 장기거주 세입자에게는 기존 생활권 내에서 접근 가능한 임시주택을 제공하고, 일정 기간 임대료 지원도 병행되어야 한다.
더불어 세입자의 생계 기반이 단절되지 않도록, 재입지 정보 제공 및 창업 재정착 지원 프로그램을 지방자치단체가 직접 운영할 필요도 있다.
재개발은 단순히 건물을 부수고 짓는 것이 아니라, 사람의 삶을 재편하는 과정이다. 그 과정에서 가장 취약한 위치에 있는 세입자들을 외면한다면, 도시정비사업은 진정한 의미의 ‘재생’이 될 수 없다.

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