재개발 지역에서 소형 상가를 가진 자영업자의 생존 전략

재개발이 자영업자에게 주는 충격과 생존의 필요성

도시가 성장하고 낙후된 지역이 재개발을 통해 새롭게 바뀌는 것은 도시의 미래를 위해 필요한 변화다. 그러나 그 과정에서 가장 먼저 직격탄을 맞는 이들이 있다면, 바로 재개발 지역 내 소형 상가를 운영하는 자영업자들이다. 이들은 주거지를 잃는 것이 아닌, 생계 수단 자체를 잃게 되는 상황에 직면하게 된다. 특히 계약 구조상 대부분이 임차인(세입자)인 경우가 많기 때문에, 보상은커녕 퇴거 통보 한 장으로 모든 것이 끝나는 경우도 비일비재하다.
하지만 모든 자영업자가 무력하게 상황을 받아들이는 것은 아니다. 일부는 빠르게 상황을 파악하고 대안을 모색하며 재개발이라는 위기를 기회로 전환한다. 그렇다면, 소형 상가를 가진 자영업자들은 이 변화의 흐름 속에서 어떻게 살아남을 수 있을까? 본 글에서는 실제 사례와 전략을 바탕으로 재개발 속 자영업자의 생존 전략을 네 가지 측면에서 구체적으로 살펴본다.

정보력과 초기 대응: 재개발 흐름을 미리 읽는 것이 생존의 첫걸음

재개발 지역에서 살아남기 위해 자영업자가 가장 먼저 갖추어야 할 것은 ‘정보력’이다. 대부분의 자영업자는 재개발 공고가 나고 철거 시점이 가까워져서야 해당 사실을 인지한다. 하지만 이미 그 시점에서는 대부분의 협상 여지는 사라지고, 일방적인 통보와 불리한 조건을 받아들일 수밖에 없는 상황에 놓이게 된다.
이에 따라, 재개발 가능성이 있는 지역에서 사업을 운영하고 있다면, 평소에 지자체의 도시계획 고시, 정비예정구역 지정 현황, 조합 추진 현황 등을 주기적으로 확인하는 것이 중요하다. 이는 인터넷에 공개된 정보로도 충분히 확인 가능하며, 일부 자영업자는 동네 부동산 중개사와 지속적인 관계를 유지하면서 재개발 관련 정보를 사전에 확보하고 빠르게 대응하는 전략을 취하고 있다.
초기 대응이 가능한 경우, 영업 종료 시점 조율, 이전 비용 일부 지원, 심지어 임시 영업장 마련에 관한 협상이 가능해진다. 이처럼 정보와 초기 대응 능력이 자영업자의 생존 확률을 극적으로 높이는 핵심 요소가 된다.

 

 브랜드화 전략과 고객 유지: 점포 이전에도 살아남는 자영업자의 공통점

재개발로 인해 영업장을 떠나야 할 경우, 단순히 가게를 옮기는 것이 아니라 브랜드를 유지할 수 있는 전략이 필요하다. 일반적인 자영업자는 위치가 바뀌면 매출이 급감하는 경우가 많다. 하지만 자체 브랜드를 구축하고, 충성 고객을 보유한 자영업자들은 상황이 다르다.
예를 들어, 10평 미만의 소형 분식점을 운영하던 한 자영업자는, 철거 통보를 받은 직후 SNS를 활용해 ‘이전 예정 안내’를 하고, 단골 고객에게 소식지를 발송해 새로운 위치를 안내했다. 또한 기존의 메뉴판을 유지하고, 이전 기념 이벤트를 통해 기존 고객을 유지하는 데 성공했다.
또 다른 예로, 포장 및 배달 중심으로 미리 전환한 자영업자는, 재개발 이후에도 위치에 크게 구애받지 않고 영업을 이어갈 수 있었다. 중요한 것은 물리적인 점포 자체가 아닌, 고객에게 인지된 상호와 서비스 품질이라는 점을 인식해야 한다. 위치 중심의 영업에서 브랜드 중심의 영업으로 전환할 수 있다면, 재개발이라는 변수에도 흔들리지 않는 운영이 가능하다.

 

협상력과 권리 보호: 무조건 쫓겨나는 것이 아닌, 조건을 만드는 전략

재개발이 시작되면 많은 자영업자들이 “어쩔 수 없다”고 체념한다. 그러나 실제로는 적극적으로 협상하고 권리를 주장한 자영업자들이 더 나은 조건을 이끌어낸다.
예를 들어, 도시 및 주거환경정비법 제81조에 따르면 상가 세입자는 이주 대책 대상이 될 수 있으며, 일부 보상도 받을 수 있다. 또한 상인회나 지역 비상대책위원회에 참여함으로써 공동 대응을 통해 집단 협상도 가능해진다. 단독 대응보다 집단 대응이 훨씬 높은 협상력을 가지기 때문이다.
실제로 한 재래시장에서 5평 남짓한 구두 수선소를 운영하던 상인은, 인근 상인들과 협의체를 구성해 시청과의 면담을 요청하고, 임시 영업장 확보 및 보증금 반환 보장 등의 합의를 이끌어낸 사례가 있다. 이러한 전략은 법적 지식과 함께 협상의 기술도 필요하지만, 무엇보다 중요한 것은 주체적인 태도다.
재개발은 개인이 피할 수 없는 대형 구조 변화이지만, 적극적으로 임하고 정보를 수집하며 협상의 주체가 된다면 무력하게 퇴거하는 상황은 충분히 피할 수 있다.

 

위기 속에서도 길은 있다

재개발은 자영업자에게 있어 매우 위협적인 외부 변수다. 특히 소형 상가를 운영하는 이들에게는 생존 그 자체를 위협하는 사건으로 작용할 수 있다. 하지만 변화가 예고된 시점부터 미리 대응하고, 브랜드를 강화하며, 협상의 주체가 된다면 위기는 곧 기회로 바뀔 수 있다.
자영업자는 도시의 흐름을 바꿀 수는 없지만, 그 흐름 속에서 스스로를 지킬 수 있는 전략은 충분히 만들 수 있다. 재개발 지역에서 살아남은 수많은 사례가 이를 증명하고 있으며, 앞으로도 그 전략은 더욱 진화해갈 것이다.