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재개발 투자 전 반드시 체크해야 할 7가지 핵심 포인트 재개발이라는 말에 속지 말자: 사업 단계 먼저 확인하기재개발은 단순히 오래된 동네가 새 아파트로 바뀌는 것만을 의미하지 않습니다. 그 안에는 여러 복잡한 단계가 있으며, 각 단계마다 투자 리스크도 다릅니다. 따라서 투자 전 가장 먼저 확인해야 할 것은 해당 지역이 재개발 사업의 어느 단계에 있는가입니다. 일반적으로 재개발 사업은 '정비구역 지정 → 추진위원회 승인 → 조합 설립 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 철거 및 착공' 순으로 진행됩니다.많은 초보 투자자들은 ‘조합 설립 완료’라는 문구만 보고 안심하는데, 실제로는 사업시행인가가 나지 않은 지역은 일정 지연, 주민 갈등, 조합 해산 등 다양한 위험이 존재합니다. 특히, 조합 설립 이후에도 행정적인 제재나 민원, 소송 등의 이유로 수년 간 진척이 ..
재개발 구역 내 무허가 건축물의 처리 방식과 문제점 도심지 재개발이 활발하게 이루어지면서 기존 거주지 내 무허가 건축물에 대한 문제가 심각하게 대두되고 있다. 특히 서울, 부산, 인천 등의 재개발 예정지에서는 수십 년간 누적된 불법 증축, 미등록 건물, 무허가 판잣집 등이 많아 공공개발이 진행되는 과정에서 갈등과 분쟁을 유발하는 주된 원인으로 작용한다. 하지만 무허가 건축물에 대한 보상 기준은 지역, 구청 정책, 사업 주체의 판단에 따라 달라질 수 있고, 이로 인해 법적 소송이 잦아지고 주민 간의 대립까지 발생하게 된다. 본 글에서는 재개발 구역 내 무허가 건축물이 어떤 방식으로 처리되고 있으며, 그 과정에서 발생하는 구조적인 문제점은 무엇인지 구체적으로 살펴보고자 한다. 이 내용은 특히 재개발 지역에 거주 중이거나 투자 목적의 부동산 매입을 고려 중인 ..
재개발 투자 전에 반드시 알아야 할 3가지 핵심 포인트 재개발 투자는 단순한 부동산 투자가 아니다 재개발은 단순히 낡은 건물을 허물고 새 아파트를 짓는 일이 아니다. 그 이면에는 복잡한 행정 절차, 이해관계자의 갈등, 수년이 걸리는 장기 프로젝트가 자리하고 있다. 수익성이 크다는 이유만으로 섣불리 투자에 뛰어들 경우, 조합원 지위 확보 실패, 분담금 폭탄, 장기간 자금 묶임 등 다양한 리스크에 노출될 수 있다. 재개발 투자에 앞서 반드시 확인해야 할 핵심 포인트 세 가지를 이해하고 전략적으로 접근하는 것이, 성공적인 투자로 가는 첫걸음이 될 수 있다.조합원 지위 확보가 투자의 출발점이다재개발 투자에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 '현재 내가 매수하려는 부동산이 조합원 자격을 확보할 수 있는 상태인지'이다. 조합 설립 인가 이후 부동산을 매수하게 되면 조합원 ..
재개발 사업에서 <기부채납>이 수익성에 미치는 숨겨진 영향 기부채납은 단순한 행정 절차가 아니다 재개발 사업을 분석할 때 대부분의 투자자는 조합원 분양가, 일반 분양 수익, 분담금 등 눈에 보이는 수치에만 집중한다. 하지만 실제로 수익성에 결정적인 영향을 미치는 요소 중 하나는 바로 ‘기부채납’이다. 기부채납은 공공기여 개념으로 사업자가 일정 비율의 토지나 시설을 무상으로 지자체에 제공하는 제도다. 겉보기에 단순한 행정 요건처럼 보이지만, 그 내용과 범위에 따라 전체 단지의 용적률, 분양세대수, 수익구조에 직접적인 영향을 미치며, 장기적으로는 아파트 브랜드 가치와 입주민 만족도에도 영향을 줄 수 있다. 이 글에서는 그동안 잘 알려지지 않았던 기부채납의 진짜 의미와, 이것이 어떻게 재개발 투자 수익성을 흔들 수 있는지를 구체적으로 설명한다.기부채납의 개념과 재개발..
현금청산 대상자 기준과 대응법 현금청산 대상자란? 헷갈리는 기준 정리재개발 과정에서 '현금청산 대상자'라는 용어를 자주 접하게 됩니다. 그런데 많은 분들이 이 개념을 모호하게 이해하고 있어 예기치 못한 손해를 보는 경우도 많습니다.현금청산 대상자는 쉽게 말해 조합원 자격이 없는 사람 중, 재개발 구역에서 토지나 건물을 소유한 경우를 뜻합니다. 보통 조합설립인가 이후에 부동산을 매입한 경우가 대표적이며, 이 경우 분양권이 주어지지 않고 현금으로 보상을 받는 구조입니다.즉, 부동산을 보유하고 있어도 조합원 자격이 없다면 입주권이나 분양권 없이 강제로 보상받고 퇴거해야 할 수 있다는 점에서 상당히 불리한 위치에 놓이게 됩니다. 이러한 기준은 「도시 및 주거환경정비법」에서 정하고 있으며, 특히 조합설립 인가일 이후 매입자에 대한 기준은 매우..
재개발 정비사업 조합이 하는 일과 권한 범위 완전 정리 조합의 실체를 모른다면, 재개발 투자에 실패할 수밖에 없다 재개발 구역에 관심이 있는 사람이라면 반드시 '조합'이라는 단어를 접해봤을 것이다. 하지만 많은 일반 투자자들과 실수요자들은 정비사업 조합이 정확히 어떤 역할을 하고 어떤 권한을 갖고 있는지에 대해 명확히 이해하지 못한 채 매매나 계약을 진행하곤 한다. 실제로 온라인 부동산 커뮤니티에는 "조합이 뭔지도 모르고 집 샀다가 분담금 폭탄 맞았다", "조합 내부 갈등으로 사업이 5년째 멈춰 있다"는 사례들이 적지 않다. 정비사업 조합은 단순한 행정 절차의 일부가 아니라, 재개발 사업의 중심축이자 실질적 결정권을 가진 주체다. 즉, 재개발이 어떻게 진행되고, 누구에게 어떤 방식으로 아파트가 분양되는지를 조율하는 핵심 조직이다. 따라서 조합의 역할과 권한을..
재개발 구역에서 집 사기 전 반드시 확인해야 할 5가지 체크리스트 재개발 구역에 집을 산다는 것, 단순한 투자가 아니다 많은 사람들이 부동산 투자나 실거주 목적으로 재개발 구역 내 주택을 눈여겨보고 있다. 특히 서울 및 수도권 주요 재개발 지역은 향후 높은 시세 차익을 기대할 수 있는 매력적인 투자처로 손꼽힌다. 그러나 재개발 지역의 특성상 단순한 매매 거래가 아닌, 행정적·법률적 요소들이 복합적으로 얽혀 있는 구조이기 때문에 충분한 사전 지식 없이 섣불리 집을 사는 것은 매우 위험하다. 인터넷이나 부동산 중개업소에서 제공하는 정보만으로는 실제 리스크를 완전히 파악하기 어렵기 때문이다. 실제로 많은 사람들이 조합원 지위 승계, 분담금 폭탄, 이주 시기 혼선, 관리처분 단계에서의 불이익 등으로 낭패를 보는 경우가 많다. 이러한 문제를 미연에 방지하려면, 단순한 위치나 가..
장기 세입자 보호제도가 재개발 수익 구조에 끼치는 영향 재개발의 수익성과 사회적 책무 사이의 균형 문제재개발 사업은 노후화된 도시 환경을 개선하고 부동산 가치를 재창출하는 매우 중요한 도시 정비사업이다. 그러나 수익 중심의 재개발이 사회적 약자를 배제하는 방향으로 흐르면서, 여러 문제점이 드러나기 시작했다. 특히 그 중심에는 장기 세입자 보호제도라는 이슈가 존재한다. 과거 재개발 과정에서는 세입자, 특히 장기 거주 세입자가 충분한 보상을 받지 못하고 퇴거당하는 사례가 많았다. 이를 보완하고자 정부는 관련 법령을 개정하여 장기 세입자의 주거권과 이주대책을 강화했지만, 그에 따라 조합과 시공사 측에서는 예상치 못한 비용 증가와 수익 구조 변화를 겪게 되었다.이 글에서는 장기 세입자 보호제도가 재개발 수익 구조에 어떤 영향을 주는지를 구체적으로 분석하고, 조합 및..

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